Kort samengevatHet dak van een appartementengebouw is van de VvE samen, dus de ALV beslist over vervanging op basis van het meerjarenonderhoudsplan. Laat vóór dat besluit de werkelijke staat vastleggen: bij een offerteaanvraag is de dakinspectie met fotoverslag gratis. Een plat dak met nieuwe bitumen kost vanaf € 35 per m².
In het meerjarenonderhoudsplan van veel VvE's staat het dak als één regel met een jaartal en een bedrag. Dat jaartal is ooit geschat, vaak door iemand die niet op het dak heeft gestaan. Komt het jaar in zicht, dan wil het bestuur weten of het echt nodig is. Of juist eerder, omdat de bovenste bewoners al vlekken op het plafond zien.
De drempel is dan meestal niet het werk zelf, maar het besluit. Leden willen weten waarom het nu moet, wat het kost en of het reservefonds genoeg is. Dat lukt alleen met feiten over de staat van het dak: foto's van de naden, de opstanden, de afvoeren en de randen, met uitleg over wat er speelt.
Op deze pagina lees je hoe je van een regel in het MJOP naar een besluit in de ALV komt, wat de dakdekker op een VvE-dak bekijkt en hoe de uitvoering gaat met bewoners die gewoon thuis blijven. Lekt het dak nu al, kijk dan eerst bij wat je bij een daklekkage doet.
Wat het MJOP wel en niet zegt
Sinds de Wet verbetering functioneren VvE's van 2018 moet een VvE in principe jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Veel verenigingen doen dat aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan. Zo'n plan is een begroting, geen diagnose. Het rekent met een gemiddelde levensduur, zoals 20 tot 25 jaar voor bitumen, terwijl een echt dak eerder of later op is.
Een dak dat goed afwatert en zelden wordt betreden, kan het geplande jaar ruim halen. Een dak met plassen, losse naden of veel installaties slijt juist sneller. Laat het plan daarom bijsturen met een inspectie op het dak zelf. Dan schuift het bedrag in het MJOP mee met de werkelijkheid, en niet andersom.
Van fotoverslag naar ALV-besluit
Een goed besluit begint met een stuk dat iedereen kan lezen. Het fotoverslag laat zien wat de dakdekker ziet: scheuren bij de opstanden, blazen in de bitumen, een verzakte afvoer of een daktrim die loslaat. Er staat ook in welke delen nog goed zijn. Zo kan het bestuur kiezen tussen plaatselijk herstel, overlagen of een nieuw dak.
Kijk in de splitsingsakte en het reglement welke meerderheid nodig is en wat het bestuur zonder vergadering mag uitgeven. Voor groot onderhoud is meestal een ALV-besluit nodig. Stuur de offerte met vaste prijs mee met de uitnodiging. Dan praten de leden over één concreet voorstel in plaats van over schattingen.
